نگاهی به فرمول کمیسیون مشاورین املاک ، سرقفلی به زبان ساده

در معاملات مسکن، چالشی به نام حق کمیسیون املاک وجود دارد. باوجود آنکه برای کمیسیون املاک در هر شهر تعرفه رسمی وجود دارد، بااین‌حال عدم رعایت این تعرفه توسط برخی از مشاوران املاک سبب بروز مشکل می‌شود. علت می‌تواند عدم آشنایی کافی مردم از تعرفه‌ها و ضعف در قانون‌گذاری باشد.

تا مهرماه سال ۹۷ حق کمیسیون مشاورین املاک توسط خودشان مشخص می‌شد ولی بعدازآن با تصویب وزارت صنعت، معدن و تجارت به‌صورت یک قانون درآمد. در ادامه قانون محاسبه حق کمیسیون املاک در تهران را بیان می‌کنیم.

فرمول محاسبه حق کمیسیون املاک در موارد خرید و فروش املاک

  • ارزش ملک تا سقف ۵۰۰ میلیون تومان؛ ۰٫۵درصد از هر دو طرف معامله
  • ارزش ملک بیش از ۵۰۰ میلیون تومان؛ ۰٫۵درصد + مازاد آن ۲۵درصد به عنوان حق کمیسیون از فروشنده و خریدار
  • به حق کمیسیون محاسبه شده مالیات بر ارزش افزوده نیز تعلق می‌گیرد که معادل ۰٫۹ است.

فرمول محاسبه حق کمیسیون املاک در موارد رهن

برای محاسبه حق کمیسیون موارد رهن، مبلغ رهن را به اجاره تبدیل می‌کنند. هر یک میلیون تومان رهن در عدد ۳۰ ضرب می شود. ۲۵ درصد نتیجه حاصل شده به اضافه ۹ ذرصد مالیات مبلغ رداختی برای کمیسیون املاک است.

فرمول محاسبه حق کمیسیون املاک در موارد اجاره

۲۵درصد از مبلغ اجاره بهای ماهیانه

فرمول محاسبه حق کمیسیون املاک در موارد رهن و اجاره

در ابتدا مبلغ رهن را به اجاره تبدیل و سپس با مبلغ اجاره جمع می‌زنیم، ۲۵ درصد عدد به دست آمده به اضافه ۹ درصد مالیات آن مبلغ حق کمیسیون پرداختی است.

هر چند تخلفاتی در رعایت موارد فوق توسط برخی از مشاوران املاک در تهران نیز وجود داد، اما مردم با آگاهی از نحوه محاسبه حق کمیسیون می توانند به این تخلفات پایان دهند.

سرقفلی به زبان ساده

در اولین تعریف از سرقفلی می‌توان این‌گونه شرح داد که صاحب‌ملک در ابتدا مدت اجاره مبلغی را از مستأجر می‌گیرد که به آن مبلغ، سرقفلی گویند، صاحب ملک موظف است در پایان مدت اجاره مبلغ گرفته‌شده را طبق روز محاسبه و به مستأجر برگرداند. اما آیا این مبلغ همان ودیعه است؟

شرایط تعلق حق سرقفلی

چنانچه در اجاره نامه شرط شود که مالک در مدت اجاره، حق افزایش مبلغ اجاره یا درخواست تخلیه ملک را ندارد و همچنین نمی‌تواند که ملک را به کسی جز مستأجر اجاره دهد. گام‌های ابتدایی برای دریافت سرقفلی برداشته‌شده است اما زمانی این مسئله نهایی می‌شود که مستأجر باید با صاحب‌ملک بر سر مبلغ سرقفلی توافق کند.

چنانچه شروط از طرف مالک رعایت نشود مستأجر می‌تواند مبلغ سرقفلی را پس بگیرد، همچنین اگر موفق به توافق نشوند حق سرقفلی به مالک پرداخت نخواهد شد. اگر مستأجر در ابتدای عقد اجاره به صاحب‌ملک مبلغی را به‌عنوان سرقفلی نه ودیعه بپردازد، همین مبلغ در پایان عقد طبق روزبه او بازگردانده می‌شود.

ویژگی های سرقفلی

در ابتدا باید گفت چه ضمن سند رسمی چه ضمن سند عادی اگر به‌حق سرقفلی اشاره شود معتبر است. تنها فرقی که می‌کند در زمان توقیف سرقفلی توسط طلبکار است. به راین اساس که سرقفلی اگر با سند رسمی منتقل‌شده باشد قابل توقیف است پس طلبکاران شخص صاحب سرقفلی می‌توانند با توقیف و فروش آن به مبلغ طلب خود دست یابند ولی اگر ضمن سند عادی منتقل‌شده باشد این ویژگی را ندارد.

سرقفلی اجبار قانونی ندارد و تنها با توافق طرفین برقرار می‌شود ولی اگر بر سر میزان آن دو طرف دچار اختلاف شوند دادگاه مبلغ را مشخص می‌کند. این حق مخصوص و برای حمایت از مستأجر اماکن تجاری برقرارشده است.

حق کسب یا پیشه یا تجارت

اگر اجاره‌نامه قبل از مهر سال ۱۳۷۶ تنظیم‌شده باشد مشمول قانون روابط موجر ومستاجر سال ۱۳۵۶ است. براساس این قانون اجاره‌نامه دائم تمدیدشده و مستأجر ملزم به تخلیه‌ی ملک نمی‌باشد و اگر صاحب‌ملک بخواهد به قرارداد اجاره پایان دهد باید مبلغی را تحت عنوان حق کسب، پیشه یا تجارت به مستأجر پرداخت کند.

دلایل اجباری تخلیه ملک تجاری

اگر مالک قصد بازسازی یا انجام تجارت در ملک خود و حتی نیازمند سکونت در ملکش باشد می تواند حکم تخلیه بگیرد.

موارد معافیت مالک از پرداخت حق کسب

درصورتی‌که مستأجر حق انتقال سرقفلی را نداشته باشد ولی آن را انتقال دهد، مالک به علت این تخلف با مراجعه به دادگاه و پرداخت نصف مبلغ حق کسب، پیشه یا تجارت حکم تخلیه ملک خود را می‌گیرد. اگر در عقد اجاره عنوان شغلی مستأجر قیدشده باشد وی نمی‌تواند بدون رضایت مالک آن را تغییر دهد و در صورت تغییر، متخلف شمرده می‌شود. این تخلف به مالک حق فسخ عقد اجاره بدون پرداخت حق کسب، پیشه یا تجارت را می‌دهد.

اگر مستأجر در ملک مورد اجاره عملی انجام دهد که به ملک آسیب برسد یا از انجام عملی که برای حفظ ملک لازم است امتناع کند در اصطلاح مرتکب تعدی و تفریط شده باشد، این عمل علاوه بر اینکه به مالک حق گرفتن حکم تخلیه می‌دهد، او را از پرداخت حق کسب، پیشه یا تجارت نیز معاف می‌کند.

عدم پرداخت مبلغ اجاره نیز در ۲ صورت به مالک حق درخواست تخلیه بدون پرداخت حق کسب، پیشه یا تجارت را می‌دهد:

مالک یک‌بار از طریق اظهارنامه (درصورتی‌که اجاره‌نامه سند عادی باشد) یا اخطاریه دفتر اسناد رسمی (درصورتی‌که اجاره‌نامه سند رسمی باشد) از مستأجر پرداخت مبلغ اجاره را تقاضا می‌کند. اگر مستأجر بازهم از پرداخت اجاره‌بها خودداری کند مالک با مراجعه به دادگاه اقدام به درخواست تخلیه ملک می‌کند.

در این زمان اگر مستأجر اجاره‌بها را در صندوق دادگستری به امانت بگذارد این مبلغ به مالک پرداخت‌شده و حکم تخلیه صادر نمی‌شود. قانون‌گذار این امکان را فقط یک‌بار به نفع مستأجر ایجاد کرده است و اگر برای بار دوم این دعوا مطرح شود او دیگر نمی‌تواند با امانت گذاشتن مبلغ اجاره در صندوق دادگستری مانع صدور حکم تخلیه شود.

اگر در طول یک سال مستأجر دو بار در پرداخت مبلغ اجاره آن‌چنان تأخیر کند که مالک از طریق اظهاریه یا اخطاریه پرداخت مبلغ را تقاضا کند در این حالت اگر برای بار سوم هم مستأجر در پرداخت اجاره‌بها تأخیر کرد اینجا مالک با مراجعه به دادگاه درخواست صدور حکم تخلیه می‌کند و مستأجر نمی‌تواند به‌هیچ‌وجه از صدور حکم جلوگیری کند.

فرق سرقفلی با مالکیت

طبق قانون مالک مغازه نمی‌تواند همزمان مالک سرقفلی هم باشد. حق سرقفلی مختص مستأجر مغازه است. اگر مالک، ملک تجاری را بفروشد دو حالت دارد یا به مستأجر می‌فروشد که در این صورت حق سرقفلی از بین می‌رود زیرا یک نفر نمی‌تواند همزمان مالک ملک و سرقفلی آن باشد. یا به غیر می‌فروشد که خللی به‌حق سرقفلی مستأجر وارد نمی‌شود.

در صورت فروش ملک دارای حق سرقفلی به غیر، انتقال گیرنده مالک جدید مغازه می‌شود ولی چون مستأجر حق سرقفلی دارد او نمی‌تواند در ملک تصرفی انجام دهد مگر اینکه مستأجر به یکی از دلایل قانونی یا با دریافت ارزش سرقفلی راضی به تخلیه ملک شود. مستأجر می‌تواند حق سرقفلی را انتقال دهد و در صورت انتقال شخص انتقال گیرنده مستأجر محسوب و از تمام حقوق متعلق به مستأجر برخوردار می‌شود.

انتقال سرقفلی

درصورتی‌که مستأجر حق فروش سرقفلی را نداشته باشد ولی بخواهد آن را انتقال دهد اول باید با اظهارنامه به مالک اطلاع دهد و رضایت او را جلب کند اگر مالک رضایت نداشته باشد باید حق کسب، پیشه یا تجارت مستأجر را در مقابل تخلیه ملک پرداخت کند. اما اگر مالک نه به انتقال رضایت دهد نه حاضر به پرداخت مبلغ شود مستأجر می‌تواند با اذن از دادگاه ملک را اجاره دهد.

درصورتی‌که مستأجر به‌این‌ترتیب عمل نکند متخلف شناخته‌شده و مالک به علت این تخلف با مراجعه به دادگاه و پرداخت نصف مبلغ حق کسب، پیشه یا تجارت حکم تخلیه ملک خود را می‌گیرد. در صورت فوت مستأجر حقوق حاصل از قرارداد اجاره به وراث او به‌صورت قهری منتقل می‌شود، انتقال قضایی نیز زمانی است که انتقال ملک به‌موجب حکم مقام قضایی باشد.

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.