سرقفلی چیست؟ همه چیز درباره فوت و فن های انتقال سرقفلی

سرقفلی

سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، دو حقی هستند که با هدف حمایت از مستأجران اماکن تجاری در قوانین پیش‌بینی شده‌ است. ممکن است این سؤال برای‌تان پیش بیاید که مستأجر اماکن تجاری چه تفاوتی با مستأجر اماکن مسکونی دارد که قانون از آنها حمایت ویژه به عمل می‌آورد؟

در یک پاسخ کلی می‌توان گفت اشخاصی که ملکی را برای فعالیت‌های تجاری خود اجاره می‌کنند، با تلاش برای کسب شهرت و افزودن بر شمار مشتریان خود، به نوعی بر ارزش مکانی که در آن فعالیت می‌کنند نیز می‌افزایند. روشن است که این نکته در خصوص اماکن مسکونی قابل طرح نیست.

به همین دلیل اگر با پایان یافتن مدت قرارداد اجاره، مستأجران اماکن تجاری را مانند مستأجران اماکن مسکونی، مجبور به تخلیه‌ی بدون قید و شرط ملک تجاری نماییم، ارزش فعالیت آنها در جلب مشتریان دائم و کسب حسن شهرت را نادیده گرفته‌ایم یا به عبارت دیگر آن ارزش را رایگان به مالک آن مکان بخشیده‌ایم.

با وجود اینکه هدف کلی حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت را می­‌توان واحد (یعنی حمایت از مستأجر) دانست اما باید توجه داشت که این دو حق، ماهیت، شرایط و آثار متفاوتی دارند. در ادامه به بررسی این مسئله می­‌پردازیم که هر یک از این دو حق برای چه کسانی ایجاد می­‌شود و آنها را از چه حمایت­‌هایی برخوردار می­‌سازد.

سرقفلی چیست؟

حق کسب یا پیشه یا تجارت در خصوص آن دسته از قراردادهای اجاره مطرح می­‌شود که پیش از دوم مهرماه سال۱۳۷۶ منعقد شده‌­اند. ممکن است عنوان «حق کسب یا پیشه یا تجارت» چندان برای‌تان آشنا نباشد. علت این است که در عرف، این اصطلاح شایع نیست و به جای آن از عنوان سرقفلی استفاده می‌شود. در واقع حق کسب یا پیشه یا تجارت، عنوان قانونی برای حق سرقفلی در قراردادهایی‌ است که پیش از دوم مهرماه سال ۱۳۷۶ منعقد شده­‌اند. پس در گام نخست به خاطر داشته باشید که اگر قرارداد اجاره‌ی شما پیش از تاریخ مذکور منعقد شده‌­است و می­‌خواهید از وضعیت حق سرقفلی خودتان مطلع شوید، باید به مباحث حق کسب یا پیشه یا تجارت رجوع کنید.

فوت و فن های انتقال «سرقفلی»

به گزارش هم رده به نقل از خراسان، سرقفلی، مبلغی است که موجر در ابتدای مدت اجاره، از مستأجر دریافت می‌کند و موجر، طبق قانون، در انتهای مدت، مبلغ مزبور را متناسب با قیمت روز محاسبه می کند و به مستأجر بر‌می‌گرداند. به گزارش میزان، این حق مربوط به اجاره اماکن تجاری است و در مورد اماکن مسکونی مصداق ندارد. منظور از اماکن تجاری اماکنی است که اشخاص برای فعالیت‌های تجاری، کسب، کار و پیشه مورد استفاده قرار می‌دهند. هم اکنون به افرادی که ملکی تجاری را در اختیار دارند و در پی اجاره آن هستند، توصیه می‌شود اگر می‌خواهند قرارداد اجاره خود را طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ تنظیم کنند، حتماً به مسئله سرقفلی و شرایط آن در قانون جدید توجه کنند.

نکاتی برای فروش سرقفلی

برای فروش سرقفلی یک ملک، باید موارد زیر را رعایت کنید: ۱- اطلاع به مالک در صورت نبود حق انتقال به غیر: در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی که خریداری کرده‌اید یا حق کسب و پیشه‌ای را که برای شما حاصل شده است، واگذار کنید، بهتر است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل، با وی وارد معامله شوید. ۲- اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت نبود رضایت: در صورتی که مالک به انتقال ملک راضی نباشد، مالک سرقفلی (مستاجر) می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، به صورت قانونی به انتقال سرقفلی(حق کسب و پیشه) اقدام کند. ۳- توجه به مدت اجاره در صورت وجود حق انتقال: در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، باید توجه کنید که آیا مدت اجاره‌اش منقضی شده است یا خیر؟ در صورت انقضای مدت، بهتر است ابتدا از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه را مطرح کنید و سپس انتقال ملک را انجام دهید.

چگونگی انتقال سرقفلی

انتقال سرقفلی حالات مختلفی دارد، از جمله این حالت ها می‌توان به این موارد اشاره کرد: الف. انتقال اختیاری: سرقفلی یک ملک گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی، به فرد دیگری منتقل می‌شود که ممکن است با سند عادی باشد یا با سند رسمی. ب. انتقال قهری: زمانی انتقال قهری مطرح می‌شود که شخص فوت کند و حقوق حاصل از اجاره(حق کسب و پیشه) به ورثه او انتقال یابد. ج. انتقال قضایی: وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود، این انتقال را «انتقال قضایی» می‌گویند.

انتقال سرقفلی با سند عادی

اگر سند سرقفلی عادی و حق انتقال در آن قید شده باشد، صاحب سرقفلی می‌تواند آن را منتقل کند، مشروط به این که انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر، حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی‌تواند با سند عادی سرقفلی را منتقل کند.

انتقال سرقفلی با سند رسمی

در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر؟ اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند. البته حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سرقفلی نمی‌تواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع، مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.

نداشتن حق انتقال به غیر

انتقال غیرقانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی را ساقط می‌کند. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال می‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آن‌ها حتمی است. علاوه بر این، نصف دیگر حق کسب و پیشه، به قیمت روز، به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.

برای این که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، لازم است این عبارت به صراحت در سند ذکر شده باشد: «حق انتقال به غیر را دارد.»

بنابراین، مسکوت گذاشتن موضوع انتقال و ذکر نشدن این عبارت، به معنی ممنوعیت انتقال خواهد بود. در صورتی که در سند سرقفلی عبارتی مبنی بر انتقال سند سرقفلی قید نشود، مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را ندارد. حال این پرسش مطرح می شود که بدون حق انتقال و رضایت مالک برای انتقال سرقفلی، چه باید کرد؟

در صورتی که حق انتقال به غیر در سند سرقفلی تصریح نشده باشد و مالک هم راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید سرقفلی خودداری کند، برابر قانون، مالک سرقفلی می‌تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند. اگر هم به مالک دسترسی نباشد، مالک سرقفلی می‌تواند با مجهول‌المکان اعلام کردن مالک، از طریق دادگاه، برای اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام کند.

به این مطلب امتیاز دهید

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.